探讨商品房预售制度｜房企：资金成本猛增，七成公司难以为继

预售制度被认为是房企最后的金融红利。在取消预售制度的呼声中，房企人士的意见几乎是一边倒，即认为现阶段不具备取消的条件。

(资料图)

70%的房企将难以为继

“预售制是房企最后的金融红利，决不能取消”，来自闽系房企的高管张斌这样认为，（预售制取消）这块影响很大。

张斌解释称，如果取消，那么资产负债表的上预收款或许真成了负债；另外，若现房销售，估计要影响1-2年的现金回收，高周转、快周转根本做不到了。加之融资成本较高，总而言之，预售制若取消或现房销售，将是灾难性的。

对于外界所言，现阶段经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，是不是有条件考虑慢慢的取消现行的房屋预售制度？

康桥集团副总裁兼江浙区域公司董事长肖春和认为，现阶段，取消预售制度为时尚早，真要取消预售制度的话，还需要比较长的一段时间。现阶段转为现房销售之后，可能70%的房企将难以为继。

“难度比较大，目前条件似乎还不具备”，一位来自销售额排名前十名房企的高管张俊表示，现房销售对房地产的负债结构都会产生比较大的影响，原来的预售资金是没有成本的，现在需要额外补充有成本的资金，所以成本会上升。

肖春和表示，在当前“345”新政的政策环境下，绿档房企不到40%且多为大型国企和央企，大部分房企还称不上经营良好，取消预售制度为时尚早。

肖春和表示，房地产的金融属性决定了资金的使用效率、使用成本及使用周期，房企都要均衡考量，当下我国的资金成本要比其他发达国家高出不少，这也是我国大部分房企追求快周转的主要原因，在融资成本没有大幅下调之前取消预售制度，我想会有70%，甚至更多的房企会难以为继。

以国内最大的住宅开发商碧桂园为例，截至今年6月底，截至2020年6月底，因为预售制产生的合约负债为6858.18亿元，占其总负债1.98万亿元的34.59%。

合约负债是因为预售制产生的一种预收账款。因为预售制，房企在房屋建设阶段即进行出售，到真正的交付仍需2到3年的时间。房企在交付前收到的购房款即是合约负债，算负债，但无需支付利息。

如取消预售制度，单就负债一项，碧桂园的6858.18亿元合约负债将会是真正的负债，且是需要支付2到3年的利息之后，等房屋建成后才能有销售资金。

碧桂园2020年中期业绩报告显示，期内，该公司的融资成本为5.85%，以此为准，6858.18亿元每年将产生401亿元的利息。期内，该公司经营利润为358.87亿元，归属股东的净利润为219.3亿元。

土地市场将急速降温

谈及对土地市场的影响时，肖春和表示，我国三四线城市大部分政府对土地财政的依赖程度还是很大，若取消预售制度会造成土地市场急速降温，将严重影响土地市场的价格，进而影响房价大幅下调。我国居民购房者大多数都为贷款购房，房价的大幅下调会引发一系列的金融风险，甚至诱发社会的不稳定因素。

肖春和介绍，目前多数房企的拿地——预售周期大概在6~12个月，若真正实行现房销售的话，房企的销售周期至少增加24个月，对房企的现金流回证周期的影响最起码两年以上，致使房企的周转效率下降2/3。

此外，房子从预售到交付有两年的时间差，开发商拿到预售款后可省两年的利息。肖春和举例表示，获取一块25万平方米建筑面积的土地，土地成本10亿元，资金成本以10%计算，若实行现房销售，单资金成本就增加2亿元才能维持原有的开发规模，大多数房企是承担不起如此高昂的资金成本的。

在最新的“345”新政下，中小房企的融资能力、信用评级都难以融到低于10%成本的资金，大中型房企房企又有过半数房企为红、橙、黄档企业，融资（有息负债）的余额增长又受限，进而影响开发规模，肖春和称，真的实行现房销售的话，就不存在高周转一说了，至少影响规模一半。

“预售取消会推高房价”

张俊认为，现房销售将会改变房企目前的经营模式，需要从制度层面进行设计，否则可能会推高房价。

国内知名券商地产首席分析师陈慎此前曾撰文表示，预售制设计的思路是通过帮助房企降低杠杆成本，加速其资金回笼用于项目的再投资，从而达到加速住房供应的目的。

张俊解释称，地产企业周转率也会下降，ROE（净资产收益率）也会走低，开发商会转移一部分成本到售价中，具体的涨幅当然能转移多少取决于市场情况。

另一位来自销售额前50名房企的高管张耽表示，由预售到现房，即便是逐步取消，短期还会进一步增加供给难度。大家都在谈最近几年的高周转令房屋质量下降，如果预售转现房销售，房企为了更快的周转，只会更赶工期，如果现有的监管体系不能改变，房屋质量更加堪忧。

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