云租租不动产研究院行业观察：房东的烦恼之租前规划篇

说到房东，云租租不动产研究院相信大部分朋友都特别羡慕这个身份：有一份自己的事业，同时有充足的流动资金，更有多套房产每个月定期获得房屋租金收益，的确，作为房东，最稳定的保障就是房屋本身，既有持续的资产收益获取，还能在长期的租赁市场交易中获得其房产本身的增值。

云租租不动产研究院：房屋出租不简单，租前评估是个脑力活

对于房东来说，最完美的莫过于房屋秒出租，且把合约控制在旺季到期，房屋又可以秒续租；而最令房东担心的莫过于不知道如何开始这一切，进而让房屋长期空置，没有最大化发挥资产效益。

房东拥有一套不动产资产后，要实现投资收益，除地段、户型、价格等刚性指标外，还有有五个“租前规划”，直接影响到收益和租房效率，房东们不得不操心：

规划一：租客的客群定位

房东的房子谁会来租住和房东乐于让谁来租住，云租租不动产研究院认为这个问题是第一个要考虑的，房屋出租的租客结构不同，规划就不同。如房屋出租给刚毕业的大学生和租给小两口（仅举例），是完全不同的规划概念，它涉及到房屋位置、价格、信息发布、装修风格、设施配备、合同管理等等方面，很大可能会因客群不一样而形成不同的租赁方案和收益模型，影响到房东不动产收益后续的所有方面。

但作为房东个人来讲，能够在实际情况中考虑并分析好这个问题是非常复杂的，绝大多数的房东都没有充足的时间和足量的信息以供科学定位客群。

规划二：关于装修

云租租不动产研究院认为装修涉及到两个最核心的部分，一个是装修风格和设施设备，能否满足目标客群的生活功能标准和审美标准；二一个是装修的绿色健康指数，通俗的讲就是“通风期”或者“无甲醛”等，因为刚刚装修完的房屋，只有极少数租客会选择租住进来。

这就意味着房东需要找一家专业的装修公司来解决这个问题，然后对装修公司采购、施工进行监管督促，对房屋除味消毒做好安排；

云租租不动产研究院认为对于投资型的房东来讲，更加重要的是考虑装修的投入、工期等综合成本问题。

规划三：拍出好照片

无论是哪种客群定位下，房屋照片都是必不可少的。在高效率、长空间距离背景下，现代人信息接收和判断的方式已经发生了变化，要把房屋的优势面充分展现在租客面前，房屋的照片就至关重要了。

房屋的图片呈现的越好，租客越有想象力，就越有租房兴趣。

现在的房屋展示照片普遍涉及三个基本面：

1.空间构图，直接影响租客对房屋整体的观感判断；

2.细节拍摄，直接影响租客对房屋品质的观感判断；

3.光线运用，直接影响租客对房屋憧憬和场景带入的观感判断。

好的房屋展示图片需要好的拍摄技术，而呈现出好的照片则还需要好的图片精修技术并形成电子档案方便房源发布上传到各个展示渠道。云租租不动产研究院了解到这对大部分房东来讲，是有很大难度的。

规划四：找到并筛选租客

房源信息需要传播给租客，信息才有价值。为了更快地获取到多数租客的租房意向，必然会投放多个信息发布渠道进行产品曝光，通常会多选中介，58，赶集，闲鱼，豆瓣，物业张贴栏，当地的租房群等等。

将房屋的电子照片、户型、面积、出租价格、支付约定等等综合信息发布到各个渠道进行曝光，让租客收到房源信息。而更加精准的租客曝光，则需要在信息投放渠道充值享受信息的定向匹配服务。

在现实场景中，相比收费而言，云租租不动产研究院认为更令房东朋友们烦恼的，就是这些发布渠道或中介的“信息骚扰”。

明明目的只是租房信息发布，却会收到很多“其他信息”，这些信息还不好屏蔽，因为反馈租房信息也是同样的渠道，屏蔽后连租房信息也会同样被屏蔽。

规划五：完善合同约定

找到并筛选出意向租客后，会面临签合同，这时房东必然会和租客进行见面签约，当面对约定的租金价格、租期等关键点进行再次确定，并约定其他租房租住事项。

云租租不动产研究院认为这里的关键点就是合同了。作为房东个人，获取租房合同模板的一般渠道就是网络搜索，但网络搜索下载出来的合同良莠不齐，时效性也普遍滞后。

租房合同的基础信息项：

1.房东与租客的身份证号，姓名，住址等基本情况；

2.房屋的具体情况如：住房的具体位置、住房面积、住房装修情况、住房的产权及产权人；

3.租房用途；租赁期限；租金支付方式；

4.关于配备的设施和设备及其约定；关于转租的约定；关于房屋的改造约定；

云租租不动产研究院了解到准备好基础合同模板之后，除了基础的信息项需要重新确认，自己还应该特别标明“根据自身房屋特点、使用场景等要求”的约定事项，如不可转租、不可开展经营活动、不可携带宠物等房东自身的特别要求。

针对这一项，云租租不动产研究院认为普遍的合同是无法考虑到的，而租房纠纷的大部分关键事项往往都“比较特殊”，由于当初并未规定或者补充录入并双方确认，导致纠纷无法按合约妥协。

综上来看，云租租不动产研究院认为要实现不动产投资收益，离不开必要的“租前规划”，它涉及到房屋位置、价格、信息发布、装修风格、设施配备、合同管理等等方面，是一个系统性规划。

那有没有一种途径，能够解放房东，帮助房东进行租前规划的辅助和实施呢？

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云租租不动产研究院通过对长租市场的深入研究，结合不动产投资新的焦点，云租租不动产研究院推出具备“云赋能”的集中性长租公寓产品线及其资产管理体系，帮助房东解决房屋在租前规划全方位的核心疑虑。

云租租不动产研究院以平台为切入点，双向聚合房源和租客资源，轻松帮助房东进行客群定位，同时，房源发布免费进入平台，面向同质化对标化客群，更加精准进而促成租赁交易；

功能完善、设施齐全、简约时尚的精装修公寓，免除房东对市场审美、装修及其绿色健康度的担忧；同时，精装公寓的实景照片和VR展示会由云租租不动产研究院运营团队优化后上传到相应房源展示面进行统一展示，帮助房源获得优良的展示内容；

在合同方面，云租租APP提供完善的合同模板，模板中特留约定补充项，提高合同的内容引导性，房东可以在APP上同租客进行特别事项的约定说明，更加完善双方权责。

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